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房价见顶了吗?房子还能不能买了?

发布时间:2017-09-11 08:19

前语

我国有13.8亿人,可能有12亿人都在谈房子。

关于这个全民论题,2015年高喊“一线城市房价将翻番”的方正证券首席经济学家任泽平又有了新发现,“聪明投资者”的老友六里前几天在上海听了任博士的现场共享。

怎样判别房价走势?任泽平说就***:房地产周期判别长时间看人口、中期看土地、短期看金融。

对任泽平这个人,六里仍是较为赏识的,不为其他,就冲他观念鲜明,敢说敢为就值得爱惜。由于,一般来说,这样的分析师都活不持久。

并且他还有别的一个特色,那就是事必躬亲,他看好股票,就自己下海投身券商,他看好房价上涨,据六里所知,他在2015年也买房了。这要是看错了,不是把自己也坑进去了。

不过,任泽平不只活下来了,并且越来越受追捧,继2014年首要提出“5000点不是梦”一战成名后,他在房地产范畴也开端了预言帝的生计。

2015年他旗帜鲜明地亮出观念,未来10年,一线城市房价将翻番。成果不到两年,像上海等地的房价差不多现已翻番了。

到2017年,任博士又有了惊爆的发现,前两天,他在上海就和我们聊了聊房子那点事。

房价见顶了吗?

据任博士泄漏,差不多鄙人个月也就是金秋10月,他就要出一本书,叫《房地产周期研讨》,把我们重视的一些热点问题都作了一番整理。

首要一个问题是,如果从1998年房改开端算起,这房价现已接连涨了快20年,到现在是不是现已见顶了?

提到房价,这在我国可是个永久的论题,我国有13.8亿人,可能有12亿人都在议论这个论题。

关于房价是不是现已见顶这个问题,任泽平的答复明晰有力:你看看纽约、伦敦,看看国内一线大城市,房价是一直在涨。

任博士反诘说,在你要说房价见顶前,我能先问你两个问题吗,往后钱银会不会不再超发了?为什么说房价涨多了,而不是说钱银发多了?

任泽平以为,放在长周期的视角下,钱银超发的要素不行忽视。

曩昔30多年,M2增量巨大,我们是1998年开端房改的,那到2016年,全国均匀房价比1998年增长了3.9倍,可是我们的M2供给呢,增长了15倍。

曩昔30年,M2的复合增长率在20%左右,有什么能跑赢它的呢,只要中心财物,比方中心地段的房子,最好的上市公司股票。

任泽平结合他的买房阅历,和我们伙聊起了买房的血泪史。

任博士说,10年前,北京上海的房价,你们还记得吗。他是2008年在北京买了榜首套房,榜首套房嘛,处处看,处处比较,所以他对其时北京各地的房价浮光掠影。

当年,北五环房价在6?7000,亚运村四、五环间,1万,试验二小学区房,不到2万。

10年前,北京上海的房子均价在1万,你有100万,就能够全款买一套,并且其时都是能够首付20%。你买上10套,到现在,早就完结小方针了。

更早一点,在80年代,万元户就是有钱人,在北京,其时5000块就能够买一套四合院,现在呢,上亿。

所以,任泽平慨叹,放在长时间的历史长河中,钱银的价值降低是惊人的。关于房价,你能够发现,那些细小的动摇,其实能够忽略不计。

***判别房价

究竟怎样判别房价走势,这个问题很杂乱,千万不能用一种逻辑,或是一种办法去框定。

任泽平总结出来的办法,就是***,房地产周期的判别长时间看人口、中期看土地、短期看金融。

用这个办法,能够去判别房价会不会涨?什么时候涨?哪里会涨?

一切的这些问题都能够归入到这一个结构解说,什么当地房价会涨?人口流入的当地,房价长时间会涨。

那么,现在我国的人口流向又是一个什么样的态势呢?

任博士的团队研讨了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等等,都能够发现无一例外,不论什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最根本的规则和趋势。为什么?

由于大都市更节省土地,更节省资源,更有生机,更有功率,更能为年轻人带来愿望,这是几百年来城市文明的成功。

我国曩昔也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈搬迁。

依据海通证券研讨所数据,到2016年,我国4个一线城市集合了全国5%以上的常住人口。

在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其间约15%的新增常住人口散布在一线城市,逾40%散布在二线城市。

因而人口全体依然是向较兴旺的大中型城市集合,这一趋势并未改动。任博士判别,不只曩昔十年,未来二十年仍然会如此。

从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较兴旺的区域,大多坐落珠三角和长三角,包含4个一线城市,8个二线城市和8个三四线城市。

一起,结构上有点分解,部分城市人口流入速度在放缓,北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%,均比10-13年低了5%左右;

但深圳和广州近三年的常住人口增幅别离挨近9%和12%,较之前三年大幅进步。

可能也正因而,有人跟任泽平发问,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

任泽平说了,东京圈3700万人,根本相同的面积,比北京2200万人多。首尔圈仅仅北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多。

曩昔100年,日本大的都市圈占日本人口的比重,是不断上升的。

美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不严重,但人仍是在不断往大的都市圈流入。

第二,中期看土地,其实说得是供给,这个当地人口是在不断流入,如果说政府不供地会怎样走?大涨。

依据六里查到的材料来看,现在一线城市的土地供给按方案来看,是要比从前高出一些。

比方,上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显现,期间,上海方案供给5500公顷住所土地,可提供住所约170万套。均匀年供给1100公顷左右。

北京市也喊出了未来五年供给6000公顷住所用地的方针,年均供给1200公顷。这个目标都比从前方案高出一些,但问题是,方案不执行等于空弹。

依据同策房产的核算,2017上半年上海土地供给量创下5年来新低,上半年上海土地公示87幅,算计301.71公顷,环比大幅下滑53%,同比稍微下滑1个百分点。

从供给结构上看,纯宅地推出30幅,算计148.37公顷,环比、同比别离下滑36%、13%。

北京也是一样,土地供给方案完结状况不仅仅不抱负,而是差了一大截,经营性土地只成交242公顷。

应该说,在完不成方案这件事上,北京早现已是惯犯了,多年都是如此,雷声大雨点小。

比方,在历史上,2014年北京市方案供地总量为5150公顷,实践完结建造用地3161公顷,完结了方案的61.4%;2015年,北京市方案供地4600公顷,实践完结建造用地2300公顷,完结方案的50%。

2016年,北京实践住所用地供给降至469公顷,仅完结方案的不到四成。

而本年,方案是要供给住所用地约1000公顷的。因而,北京市委书记蔡奇近来在布置作业时清晰作出要求,2017年现已断定的土地供给方案,各区要完结。

这就意味着,按方案,下半年北京,上海供地都要大迸发了,最终会怎样,我们可且拭目而待。

出手或就在下一年

第三,短期看金融。

这个当地人口在不断流入,政府还不怎样供地,又开端用钱银放水影响了,那么这个当地房价会怎样样,爆涨。

任博士以为,曩昔两年合肥、南京就是很好的例子。

反过来说,现在调理房地产,选用限购,限贷,进步首付,进步房贷利率等手法,这就是金融上的晦气。

从数据也能够看出,本年上半年一线城市房价没涨,北京上海二手房价还有微跌,依据国家核算局发布的二手房价格月度环比,从相关城市本轮环比跌落始点起核算各月累计跌幅。

二手房价格环比跌落的城市,合计11个。京津冀区域跌幅最大,上海、南京的房价也呈现必定程度回调,别离为-0.5%和-0.1%。

三四线城市房产在上半年有过一波迸发,但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑,月度销量同比增速也回落至-27%,其间18个三四线城市销量增速降至-9%,标明地产需求全体低迷。

任泽平之前曾在一次讲演中清晰表明,房价短期调整估计会到2018年下半年。

关于2018年之后的房地产商场,任泽平以为,取决于房地产商场长效机制的树立,像房产税的推出等。

“长效机制如果能得以树立,2018年后的房价走势会平稳,不然之后可能会呈现报复性上涨。”

那么,换句话说,如果没有其它的拢动要素,那么到下一年年中或会是一个较好的购房机遇。

任泽平以为,这儿面有个18个月周期,和土地财务有关,超越18个月,当地政府会扛不住,土地财务会面对压力。

除非未来经过房地产税代替土地财务,那样当地政府就短少影响房价的动机。


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